Ein Kaufpreis ist erst dann wirklich vergleichbar, wenn alle Nebenkosten auf dem Tisch liegen. Die Notarkosten beim Immobilienverkauf – Höhe und Verteilung – werfen deshalb bei vielen Eigentümern am Niederrhein wichtige Fragen auf: Zahlt der Verkäufer? Muss ich Kosten vorstrecken? Und welche Einträge im Grundbuch können zusätzlich Geld kosten? Die gute Nachricht: Im üblichen Verkaufsfall trägt der Käufer den größten Teil der Notar- und Grundbuchkosten. Für Verkäufer gibt es dennoch einige Positionen, die sie von Beginn an einplanen sollten.
Wer trägt die Notarkosten beim Immobilienverkauf?
In Deutschland muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Ohne Notartermin kommt kein wirksamer Verkauf zustande. Der Notar formuliert den Vertrag, klärt die Beteiligten über dessen Inhalt auf, holt notwendige Unterlagen ein, veranlasst die Grundbucheintragung und überwacht den rechtssicheren Ablauf bis zur Eigentumsumschreibung.
Nach der üblichen vertraglichen Regelung übernimmt der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und für seine Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch. Das ist auch in Moers, Duisburg, Krefeld, Düsseldorf und am gesamten Niederrhein die gängige Praxis. Der Käufer profitiert schließlich von der rechtssicheren Übertragung und dem Eigentumserwerb.
Der Verkäufer trägt dagegen meist die Kosten, die erforderlich sind, um das Objekt lastenfrei zu übergeben. Entscheidend ist also nicht nur, wie hoch die Notarkosten beim Immobilienverkauf insgesamt sind, sondern welche konkrete Maßnahme sie auslöst. Die Kostenaufteilung wird im Kaufvertrag eindeutig festgelegt. Sie ist nicht bloß eine Formalie, sondern ein Punkt, der vor der Unterschrift verstanden werden sollte.
Welche Kosten können Verkäufer konkret treffen?
Ist auf der Immobilie noch eine Grundschuld für ein früheres Darlehen eingetragen, muss sie häufig gelöscht werden. Die finanzierende Bank stellt dafür nach Rückzahlung oder Ablösung des Kredits eine Löschungsbewilligung aus. Notar und Grundbuchamt veranlassen anschließend die Löschung. Diese Kosten trägt typischerweise der Verkäufer.
Das gilt auch für weitere Belastungen, die vor der Übergabe entfernt werden müssen. Dazu können Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Reallasten oder in Einzelfällen Dienstbarkeiten gehören. Ob eine Löschung wirklich notwendig ist, hängt von der Vereinbarung mit dem Käufer ab. Ein Wegerecht kann etwa bestehen bleiben und ist bei manchen Grundstücken sogar unverzichtbar. Ein lebenslanges Wohnrecht dagegen beeinflusst den Wert und die Vermarktbarkeit erheblich, wenn es nicht abgelöst wird.
Auch bei einer Erbengemeinschaft, einer Scheidung oder einer noch nicht bereinigten Eigentümerstruktur können zusätzliche Urkunden und Grundbuchvorgänge entstehen. Wer verkauft, sollte deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen lassen. Frühzeitige Klarheit verhindert Verzögerungen und sorgt dafür, dass Interessenten die rechtliche Situation des Hauses oder der Wohnung nachvollziehen können.
So wird die Höhe der Notarkosten berechnet
Notarkosten sind keine frei verhandelbare Dienstleistung. Ihre Berechnung richtet sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Der Notar darf für dieselbe Leistung nicht nach Belieben höhere oder niedrigere Gebühren verlangen. Das schafft Verlässlichkeit – unabhängig davon, bei welchem Notariat der Vertrag beurkundet wird.
Maßgeblich ist in vielen Fällen der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht er in der Regel dem Kaufpreis. Je höher der Kaufpreis, desto höher fallen die Gebühren aus. Allerdings steigen sie nicht streng proportional. Die Gebührentabelle ist degressiv aufgebaut, sodass sich der prozentuale Anteil bei höheren Kaufpreisen etwas verringern kann.
Für Käufer liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen oft bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Darin stecken mehrere Vorgänge: die Vertragsbeurkundung, die Abwicklung über den Notar, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Eintragung einer Finanzierung. Der reine Notaranteil ist nur ein Teil dieser Gesamtsumme.
Für Verkäufer lässt sich daher keine pauschale Prozentzahl nennen. Wer eine lastenfreie Immobilie ohne abzulösende Rechte verkauft, hat oft nur geringe notarielle Nebenkosten. Besteht noch eine Grundschuld oder müssen mehrere Rechte geändert werden, fällt der Betrag entsprechend höher aus. Eine belastbare Einschätzung ergibt sich erst aus Grundbuch, Darlehensunterlagen und der geplanten Vertragsgestaltung.
Rechenbeispiel für eine Immobilie mit 450.000 Euro Kaufpreis
Bei einem Verkaufspreis von 450.000 Euro zahlt der Käufer üblicherweise die Kosten des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung. Je nach konkreter Gestaltung können Notar- und Grundbuchkosten zusammen in einer Größenordnung von mehreren Tausend Euro liegen. Eine pauschale Zahl wäre jedoch unseriös, weil beispielsweise eine Finanzierungsgrundschuld auf Käuferseite, Vollmachten oder besondere Vereinbarungen zusätzliche Gebühren auslösen können.
Der Verkäufer zahlt in diesem Beispiel nicht automatisch einen festen Anteil dieser Summe. Ist eine alte Grundschuld zu löschen, entstehen für Löschungsbewilligung, notarielle Bearbeitung und Grundbuchamt eigene Kosten. Sind im Grundbuch keine zu löschenden Belastungen vorhanden, kann diese Position deutlich kleiner ausfallen. Genau darin liegt der Unterschied zwischen einer groben Prozentrechnung und einer realistischen Verkaufsplanung.
Grundschuld löschen oder bestehen lassen?
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine Grundschuld nach der letzten Kreditrate automatisch verschwindet. Das ist nicht der Fall. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen, bis ihre Löschung beantragt wird. Für den Verkauf wird sie meist gelöscht, nachdem die Bank ihre Freigabe erteilt hat.
Es gibt jedoch Ausnahmen. In manchen Fällen kann eine Grundschuld mit Zustimmung aller Beteiligten übernommen oder für die Finanzierung des Käufers genutzt werden. Das ist eher selten und muss technisch wie rechtlich genau passen. Für die meisten Privatverkäufe ist die klare, lastenfreie Übergabe der einfachere und sicherere Weg.
Wichtig ist der zeitliche Ablauf: Die Bank benötigt für die Löschungsbewilligung oder die Ablöseauskunft mitunter mehrere Wochen. Bei laufender Finanzierung wird der Kaufpreis häufig so verteilt, dass zunächst das Darlehen abgelöst und erst danach der verbleibende Betrag an den Verkäufer ausgezahlt wird. Das schützt Käufer, Verkäufer und Bank zugleich. Eine sorgfältige Vorbereitung verhindert, dass ein bereits vereinbarter Notartermin unter unnötigem Zeitdruck gerät.
Diese Nebenkosten werden häufig verwechselt
Notarkosten, Maklerprovision, Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung sind unterschiedliche Positionen. Sie sollten nicht in einen Topf geworfen werden. Die Maklerprovision richtet sich nach der getroffenen Vermittlungsvereinbarung und bei vielen Wohnimmobilien nach den gesetzlichen Regeln zur Provisionsteilung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann entstehen, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst wird. Sie wird von der Bank berechnet, nicht vom Notar.
Die Spekulationssteuer betrifft mögliche Gewinne aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Ob sie anfällt, hängt unter anderem von der Haltedauer und Eigennutzung ab. Gerade bei Kapitalanlagen, geerbten Immobilien oder Objekten nach einer Trennung lohnt sich eine individuelle steuerliche Prüfung. Der Notar berät nicht zur Steueroptimierung und ersetzt keine Steuerberatung.
Für Eigentümer ist außerdem entscheidend, ob offene Hausgelder, Sonderumlagen oder Erschließungsbeiträge bestehen. Bei Eigentumswohnungen sind Teilungserklärung, Beschlusssammlung und aktuelle Informationen der Verwaltung ebenso relevant wie das Grundbuch. Eine professionelle Verkaufsplanung betrachtet deshalb nicht nur den angestrebten Preis, sondern alle Unterlagen und möglichen Abzüge.
So planen Verkäufer Kosten und Termin sicher
Am besten beginnt die Vorbereitung vor der Vermarktung. Lassen Sie prüfen, welche Rechte und Belastungen im Grundbuch stehen, ob Darlehen abgelöst werden müssen und welche Unterlagen für den Notar fehlen. Bei einer Wohnung gehören dazu häufig die Verwalterdaten und gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters. Bei einem Haus können Baulasten, Erschließungsthemen oder Rechte Dritter eine Rolle spielen.
Ein guter Kaufvertragsentwurf bildet die Besonderheiten Ihrer Immobilie verständlich ab. Dazu gehören etwa die Übergabe, mitverkaufte Einbauten, bekannte Mängel, ein Wohnrecht oder die Ablösung einer Bank. Käufer sollten genug Zeit erhalten, den Entwurf zu prüfen. Verkäufer profitieren ebenfalls davon: Offene Fragen werden vor dem Termin geklärt, statt im Beurkundungszimmer zu Überraschungen zu führen.
APROPOS Immobilien begleitet Eigentümer mit Marktkenntnis, klarer Vorbereitung und einem Blick für die Details, die einen Verkauf verzögern oder absichern können. Gerade bei einer emotional wichtigen Entscheidung schafft eine strukturierte Vermarktung Raum für das Wesentliche: einen passenden Käufer, einen nachvollziehbaren Vertrag und einen Übergang, der sich richtig anfühlt.
Wer die Unterlagen früh sortiert und die tatsächlichen Kosten offen kalkuliert, verhandelt nicht nur entspannter. Er schafft die Grundlage dafür, dass aus einer guten Verkaufschance ein rechtssicherer Abschluss wird.