Die Immobilie ist abbezahlt, doch im Grundbuch steht die Grundschuld weiterhin? Genau dann stellt sich vielen Eigentümern die Frage nach den Grundschuld löschen Kosten. Besonders vor einem geplanten Verkauf in Moers, Krefeld, Duisburg, Düsseldorf oder am Niederrhein lohnt es sich, das Thema frühzeitig zu klären. Denn eine eingetragene Grundschuld ist kein Hindernis für den Verkauf – sie muss aber im Notartermin und bei der Kaufabwicklung sauber berücksichtigt werden.
Eine Löschung verursacht überschaubare, aber verbindliche Gebühren. Ob sie sofort sinnvoll ist oder die Grundschuld zunächst im Grundbuch bleiben darf, hängt von Ihren nächsten Plänen mit der Immobilie ab.
Was kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?
Die Kosten setzen sich im Wesentlichen aus den Gebühren des Notars und des Grundbuchamts zusammen. Ihre Höhe richtet sich nicht nach dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und auch nicht nach der noch offenen Darlehenssumme. Entscheidend ist der Betrag der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld.
Als realistische Orientierung können Eigentümer häufig mit Kosten von etwa 0,2 bis 0,4 Prozent des Grundschuldbetrags rechnen. Bei einer Grundschuld über 100.000 Euro liegen die Gesamtkosten daher oft ungefähr zwischen 200 und 400 Euro. Bei höheren Grundschulden steigen die Gebühren, allerdings nicht einfach linear und nicht in jedem Fall in derselben Größenordnung.
Der verbindliche Betrag ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Notare und Grundbuchämter rechnen nicht frei nach Aufwand ab. Das schafft Transparenz, ersetzt aber keine konkrete Berechnung im Einzelfall. Wer Klarheit möchte, kann vor der Beauftragung eine Kostenauskunft beim Notariat einholen.
Diese Gebühren fallen typischerweise an
Für die Löschung wird zunächst eine Löschungsbewilligung benötigt. Das ist die Erklärung der Bank oder des anderen Gläubigers, dass die Grundschuld gelöscht werden darf. Diese Erklärung muss in der erforderlichen Form beim Grundbuchamt vorliegen. Der Notar begleitet die Antragstellung, prüft die Unterlagen und veranlasst die Löschung beim Grundbuchamt.
Es entstehen also in der Regel zwei Kostenpositionen: Notarkosten für die Beglaubigung, den Antrag und die Abwicklung sowie die Gebühr des Grundbuchamts für die tatsächliche Löschung. Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung verlangen Banken häufig keine eigene Gebühr. Darauf sollten Eigentümer sich jedoch nicht pauschal verlassen – ein Blick in den Darlehensvertrag oder eine kurze Anfrage bei der Bank verhindert Überraschungen.
Darlehen abbezahlt heißt nicht automatisch gelöscht
Ein verbreiteter Irrtum: Mit der letzten Kreditrate verschwindet die Grundschuld automatisch aus dem Grundbuch. Das ist nicht der Fall. Die Rückzahlung des Darlehens beendet die finanzielle Verpflichtung gegenüber der Bank. Die Grundschuld bleibt jedoch als Sicherheit im Grundbuch bestehen, bis ihre Löschung ausdrücklich beantragt und eingetragen wird.
Nach vollständiger Tilgung erhalten Sie von Ihrer Bank meist die Löschungsbewilligung und häufig auch den Grundschuldbrief, falls es sich um eine Briefgrundschuld handelt. Diese Unterlagen sollten Sie sorgfältig aufbewahren. Ohne sie kann die Löschung deutlich aufwendiger werden. Ist ein Grundschuldbrief verloren gegangen, kann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich sein. Das kostet Zeit, Geld und kann einen geplanten Verkauf verzögern.
Grundschuld löschen oder bestehen lassen?
Eine Löschung ist nicht immer zwingend die beste Entscheidung. Wenn Sie in absehbarer Zeit modernisieren, anbauen oder eine andere Finanzierung aufnehmen möchten, kann eine bestehende, nicht mehr valutierende Grundschuld nützlich sein. Sie lässt sich unter Umständen für eine neue Finanzierung wiederverwenden. Das kann gegenüber einer komplett neuen Grundschuldbestellung Gebühren sparen.
Bleibt die Grundschuld eingetragen, sollte aber klar dokumentiert sein, dass die alte Bank daraus keine Ansprüche mehr hat. Die Löschungsbewilligung gehört deshalb unbedingt zu Ihren wichtigen Immobilienunterlagen. Sie sichert Ihre Position, auch wenn die Eintragung zunächst bestehen bleibt.
Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Immobilie langfristig schuldenfrei halten und keine erneute Finanzierung planen. Dann kann die Löschung für ein aufgeräumtes Grundbuch sorgen. Viele Eigentümer empfinden es als beruhigend, wenn ihr Haus oder ihre Wohnung auch formell lastenfrei eingetragen ist. Wirtschaftlich zwingend ist dieser Schritt allein deshalb jedoch nicht.
Grundschuld löschen: Kosten beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie ist eine eingetragene Grundschuld grundsätzlich normal. Kaufinteressenten erwarten nicht zwangsläufig ein bereits lastenfreies Grundbuch. Entscheidend ist, dass sie die Immobilie frei von nicht übernommenen Belastungen erhalten. Die Löschung kann deshalb Teil der notariellen Kaufabwicklung sein.
Besteht noch ein Darlehen, wird der Kaufpreis häufig so aufgeteilt, dass ein Teil direkt an die abzulösende Bank fließt. Nach deren Freigabe wird die Grundschuld gelöscht. Der Notar steuert diesen Ablauf anhand klarer Voraussetzungen. Verkäufer sollten die finanzierende Bank früh einbinden, damit die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig vorliegen.
Ist das Darlehen längst getilgt, aber die Grundschuld noch vorhanden, haben Sie mehr Gestaltungsfreiheit. Sie können die Löschung vor dem Verkauf selbst veranlassen oder die Unterlagen für die Abwicklung über den Kaufvertrag bereithalten. Welche Variante besser passt, hängt unter anderem vom Zeitplan, von der Art der Grundschuld und von den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab.
Für Verkäufer ist vor allem eines wichtig: Nicht erst kurz vor dem Notartermin nach der Löschungsbewilligung suchen. Banken benötigen für die Bearbeitung oft mehrere Wochen. Bei älteren Finanzierungen, Umschuldungen oder verlorenen Unterlagen kann es länger dauern. Eine frühzeitige Prüfung schafft Sicherheit und verhindert, dass ein sonst gut vorbereiteter Verkauf an Formalitäten ins Stocken gerät.
Wer trägt die Löschungskosten beim Verkauf?
Üblicherweise trägt der Verkäufer die Kosten für die Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt. Das entspricht dem Grundsatz, dass die Immobilie wie vereinbart lastenfrei übergeben wird. Die Kosten der Eigentumsumschreibung und der neuen Finanzierung des Käufers liegen dagegen in der Regel beim Käufer.
Abweichende Regelungen sind möglich, sollten aber eindeutig im Kaufvertrag stehen. Gerade bei besonderen Konstellationen – etwa bei Erbengemeinschaften, Scheidungen, einer übernommenen Finanzierung oder Kapitalanlageobjekten – lohnt sich ein genauer Blick auf die Kostenverteilung. Der Notar berät zur rechtssicheren Gestaltung, während ein erfahrener Immobilienmakler dabei hilft, die Unterlagen und den Verkaufsablauf frühzeitig zu strukturieren.
So bereiten Eigentümer die Löschung richtig vor
Prüfen Sie zunächst Ihren aktuellen Grundbuchauszug. Dort sehen Sie in Abteilung III, welche Grundschulden oder Hypotheken noch eingetragen sind und in welcher Höhe. Stimmen Sie diese Angaben mit Ihren Finanzierungsunterlagen ab. Gerade wenn Kredite mehrfach umgeschuldet wurden, ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar, welche Bank die Löschungsbewilligung erteilen muss.
Fordern Sie anschließend bei der Bank die Löschungsbewilligung an, sofern das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Liegt noch eine Restschuld vor, benötigen Sie eine Ablöseauskunft. Diese nennt den Betrag, der zu einem bestimmten Termin gezahlt werden muss, damit die Bank die Sicherheit freigibt.
Danach kann ein Notar den Löschungsantrag vorbereiten und beim Grundbuchamt einreichen. Planen Sie für den gesamten Vorgang lieber mehrere Wochen ein. Die Dauer hängt von der Bearbeitung der Bank, der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen und der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab.
Nicht nur auf die Löschung schauen, sondern auf den Gesamtverkauf
Die Kosten für eine Grundschuldlöschung sind im Verhältnis zum Immobilienwert meist überschaubar. Trotzdem gehören sie zu einer professionellen Verkaufsvorbereitung. Ein sauberer Grundbuchstatus, vollständige Finanzierungsunterlagen und ein realistischer Zeitplan geben Käufern Vertrauen und schaffen eine verlässliche Basis für den Notartermin.
Bei APROPOS Immobilien betrachten wir solche Details nicht als Nebensache. Gerade in einem emotionalen Veränderungsprozess soll der Verkauf Ihres Zuhauses oder Ihrer Kapitalanlage klar, sicher und gut organisiert bleiben. Wer die Grundschuld früh prüft, kann Entscheidungen ohne Zeitdruck treffen – und schafft beste Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermarktung.